Kündigung eines Hausmeisters durch den WEG-Verwalter

Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht eines Verwalters einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern für Rechtsgeschäfte gegenüber einem Wohnungseigentümer ist nach § 9b Abs. 1 Satz 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unwirksam, soweit dieser der Gemeinschaft wie ein Außenstehender gegenübertritt.

Ein Wohnungseigentümer gehörte einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern angehörte und war zudem seit Dezember 2021 als Hausmeister bei der Wohnungseigentümergemeinschaft angestellt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschäftigt regelmäßig nicht mehr als zehn Arbeitnehmer. Die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft kündigte das Arbeitsverhältnis mit dem Hausmeister mit Schreiben vom 26.04.2023 namens der Wohnungseigentümergemeinschaft „form- und fristgerecht“ mit Wirkung zum 28.05.2023. Der Hausmeister wies die Kündigung mangels Vorlage einer Vollmachtsurkunde im Original zurück und bestritt, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehe, der die Verwalterin zur Kündigung ermächtigte.

Das Arbeitsgericht hatte die Klage abgewiesen. Das Landesarbeitsgericht hatte auf die Berufung des Hausmeisters festgestellt, dass das Arbeitsverhältnis durch die Kündigung vom 26.04.2023 nicht zum 28.05.2023, sondern erst zum 31.05.2023 aufgelöst worden war. Die hiergegen gerichtete Revision des Hausmeisters beim Bundesarbeitsgericht blieb erfolglos.

Die Kündigung war wirksam. Die Verwalterin hatte die Kündigung nicht unter Verstoß gegen § 180 Satz 1 BGB ohne Vertretungsmacht erklärt. Diese folgt aus § 9b Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 WEG. Die Vorschrift erfasst auch die Kündigung von Arbeitsverträgen. Die gesetzliche Vertretungsmacht der Verwalterin war nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG nicht wirksam beschränkbar.

Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 WEG hat der Verwalter grundsätzlich eine gegenüber jedermann unbeschränkte Vertretungsmacht. Sie gilt sowohl für Verträge als auch für einseitige Rechtsgeschäfte. Der Abschluss und die Kündigung von Arbeitsverträgen setzen zu ihrer Wirksamkeit nicht einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus. § 9b Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 WEG gilt nach seinem eindeutigen Wortlaut ausschließlich für den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags. Entgegen der Annahme des Hausmeisters gibt es keinen Anhalt dafür, dass der Gesetzgeber insoweit auch den Abschluss oder zumindest die Kündigung von Arbeitsverträgen erfassen wollte.

Es sprach viel dafür, dass es im Streitfall schon deshalb bei der grundsätzlich unbeschränkten Vertretungsmacht der Verwalterin gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 WEG verblieben ist, weil die Wohnungseigentümer keine Regelung zur Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht i.S.v. § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG getroffen hatten. § 9b Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 WEG differenziert beim Umfang der Vertretungsmacht nicht zwischen „Dritten“ und „Nichtdritten“. Diese Unterscheidung findet sich erst in § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG. Daraus folgt, dass eine Beschränkung des Umfangs der – grundsätzlich unbeschränkten – Vertretungsmacht zwar gegenüber „Nichtdritten“ wirksam erfolgen kann, eine solche Beschränkung aber durch die Gemeinschaftsordnung oder doch einen Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgen muss. § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG lässt den Wohnungseigentümern für die Gestaltung ihrer Rechtsbeziehungen zu „Nichtdritten“ Dispositionsfreiheit, die sie nutzen können, aber auch nutzen müssen.

Die Wohnungseigentümer hatten es hinsichtlich der Kündigung bei der gesetzlichen Regelung zur Geschäftsführungsbefugnis der Verwalterin in § 27 Abs. 1 WEG belassen und keinen einschränkenden Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG gefasst. Deshalb war die bestehende Geschäftsführungsbefugnis der Verwalterin nicht gegenüber dem gesetzlichen Regelfall beschränkt. Allemal dürfte es an einer entsprechenden, die Vertretungsmacht der Verwalterin i.S.v. § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG einschränkenden Regelung gefehlt haben. Aber selbst wenn man zugunsten des Hausmeisters unterstellte, in der Entscheidung der Wohnungseigentümer, es bei der gesetzlichen Regelung zur Geschäftsführungsbefugnis der Verwalterin zu belassen, habe zugleich eine Beschränkung des Umfangs von deren unbeschränkter Vertretungsmacht auf Rechtsgeschäfte i.S.v. § 27 Abs. 1 WEG gelegen, wäre diese Einschränkung gegenüber dem Kläger in seiner Eigenschaft als Arbeitnehmer der WEG nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG unwirksam. Insoweit stand er der Wohnungseigentümergemeinschaft nämlich als „Dritter“ gegenüber.

Urteil des Bundesarbeitsgerichts vom 06.03.2025

Aktenzeichen: 2 AZR 115/24